Der Krieg in der Ukraine treibt die Inflation in die Höhe und könnte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Immobilienpreise haben. Erfahren Sie mehr!
Der Krieg in der Ukraine, der am 20. Februar ausgelöst
wurde, beeinträchtigt das Wirtschaftswachstum in Europa und treibt die
Inflation in die Höhe. Aber der Konflikt könnte auch Auswirkungen auf den
deutschen Immobilienmarkt und die Immobilienpreise haben, wie Experte Marc
Aschenbrenner gegenüber Magdeburger News berichtet.
Wenn es keine recht
schnelle diplomatische Lösung gibt, werden die Auswirkungen des Krieges auf die
Wirtschaft und die Immobilienpreise erheblich sein, betont Standortleiter Marc
Aschenbrenner, City Immobilienmakler Magdeburg.
Der
Immobilienmarkt erlebte 2021 zwar ein außergewöhnliches Jahr, doch die
Ukraine-Krise bedroht diese positive Dynamik. Steigende Energie- und
Rohstoffpreise, Versorgungsengpässe, wieder steigende Kreditzinsen...
Angesichts des festgefahrenen Konflikts greift die Unsicherheit für
Immobilienpreise um sich.
Explosion der Verkäufe und ein
durchschnittlicher Preisanstieg von über 11 %. 2021 war das Jahr der Rekorde.
Das letzte Jahr war in zwei Phasen aufgeteilt. Das erste Halbjahr folgte der
Dynamik von 2020. Was das zweite Halbjahr angeht, so war es etwas ruhiger, so
Aschenbrenner. Der Beginn des Jahres 2022 hingegen markiert eindeutig einen
neuen Impuls und die Aufträge steigen wieder an. Im Jahr des Krieges werden die
Immobilienpreise laut Experten um 2,5 - 3,5 % anwachsen. Eine optimistische
Prognose, die durch die russische Invasion in der Ukraine gefährdet werden
könnte.
Die erste
Auswirkung ist psychologischer Art. Ein bewaffneter Konflikt kann die Moral der
Haushalte belasten. Da diese bei der Realisierung eines Immobilienprojekts von
grundlegender Bedeutung ist, könnte sich der Markt verlangsamen. Das wäre die
pessimistische Sichtweise. Wenn man die Flasche halb voll sieht, könnten die
aktuellen Unsicherheiten den Aspekt des sicheren Hafens stärken.
Dadurch würde eine gewisse Dynamik erhalten
bleiben. Die Stärke des Marktes hängt aber auch von vielen anderen Faktoren ab.
Der Bedarf und die Kauflust sind zwar nach wie vor groß, doch die Preise
steigen weiter und die Zinssätze nehmen wieder zu, was die Zahlungsfähigkeit
der Käufer beeinträchtigt. Außerdem darf man nicht vergessen, dass Immobilien
für alle Deutschen ein sehr persönliches Projekt sind, bei dem die Konjunktur
nur ein Bestandteil darstellt.
Sicher ist jedoch, dass der Krieg in der
Ukraine die Wirtschaft trifft. Deutschland zeigt sich in Bezug auf das Wachstum
dennoch positiv. Trotz der erwarteten Verlangsamung in den kommenden Quartalen
würde das BIP-Wachstum im Jahresdurchschnitt 2022 im konventionellen Szenario 3
% gegenüber dem Vorjahr steigen. Die Inflation ist jedoch da. Im Februar 2022
lag die Inflationsrate bei 5,1 % im Jahresvergleich gegenüber 4,9 % im Januar.
Im März 2022 könnte sie auf 7,3 % steigen. Die steigenden Energie- und
Lebensmittelpreise treffen die Deutschen hart.
Die Kreditnehmer
für Immobilien sind die Ersten, die den Preisanstieg zu spüren bekommen. Sie
müssen mehr Geld für ihre täglichen Ausgaben (z. B. für Heizkosten und Energie)
aufwenden. Dies wirkt sich natürlich auf ihre Verschuldungskapazität aus. Sie
müssen daher auf ihren Restbetrag achten, d. h. auf das, was nach Zahlung der
monatlichen Rate übrig bleibt.
Dieser Betrag sollte 65 % des
Monatsnettoeinkommens nicht unterschreiten. Mit einem steigenden Transport- und
Energiebudget, insbesondere für diejenigen, die ein älteres Haus kaufen und ein
neues Auto benötigen, könnte dieser Betrag, der dazu dient, alle laufenden
Kosten zu decken, nicht mehr ausreichend sein, warnt Marc Aschenbrenner.
Um einen Kredit
zu vergeben, verlangen die Banken von den Kreditnehmern zusätzlich
Eigenkapital. Unter klassischen Umständen zählen diese meist 20 - 30 %. Werden
die Banken angesichts der aktuellen Inflation ihre Forderungen erhöhen?
Im Moment sehen wir keine Veränderung, auch
wenn sie die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer genau beobachten, antwortet
Aschenbrenner. Die Banken sind in einer Phase der Wachsamkeit, die auf die
Risikokontrolle ausgerichtet ist. Die Banken werden sich wie während der
Gesundheitskrise auf die Maßnahmen zur Unterstützung der Wirtschaft und der
Haushalte stützen.
Die Inflation
betrifft auch Baumaterialien, da der Krieg und die Krise die Lieferung vieler
Rohstoffe blockieren. Viele dieser Rohstoffe (z. B. Zement und Ziegel)
erfordern Energie für ihre Verarbeitung, die ebenfalls in die Höhe schnellt.
Was ist das Ergebnis? Seit Januar 2022 sind
die Preise für Stahl und Bauelemente gestiegen. Holz, Beton, Dämmstoffe und
Aluminium sind ebenfalls betroffen. Privatpersonen, die eine neue Wohnung
kaufen oder eine ältere Immobilie renovieren möchten, sollten diesen
Immobilien-Preisanstieg unbedingt in ihren Finanzierungsplan einbeziehen.
Betroffen sind auch diejenigen, die bereits
mit ihrem Neubauprojekt begonnen haben. Die Verträge für den Bau eines
Einfamilienhauses können eine Preisgleitklausel enthalten. Das hat für manche
Menschen schwerwiegende Folgen und sie werden wohl mehr als geplant ausgeben
müssen. Es wäre sinnvoll, dass Bauherren 2 - 3 % des Preises zurücklegen, um
Preissteigerungen abzufangen.
Investitionen
bleiben von den Folgen des Krieges in der Ukraine nicht verschont. Bei einer
steigenden Inflation sinken die realen Mietrenditen. Marc Aschenbrenner benennt
als Beispiel eine klassische Bestandsvermietung in Magdeburg Westerhüsen, die
eine Rendite von 7 % brutto erzielt. Angesichts einer Inflationsrate von zu
erwartenden 7,3 % im März 2022 wird die reale Rendite negativ.
Die Vermieter könnten versucht sein, die
Mieten anzuheben, um wieder eine Rendite zu erzielen. Aber Vorsicht: Die
Bedingungen für Mieterhöhungen sind streng geregelt und dürfen nur in
bestimmten Fällen angewendet werden.
Die Zinssätze steigen derweil an. Dieser Trend
lässt sich nicht durch den Krieg erklären, sondern durch den Anstieg der
Inflation und weiterer Faktoren. Wie sieht die Zukunft aus? Wir befinden uns in
einer schwierigen Situation. Eines ist sicher: Ein teurerer Kredit würde die
Folgen des Krieges auf dem Immobilienmarkt nur noch verstärken.
Text / Foto: Aschenbrenner / pixabay