Oberlandesgericht Frankfurt am Main: Schwimmbecken statt Bio-Teich rechtfertigt fristlose Kündigung

Das Land Hessen überließ dem Beklagten im Jahre 2002 zwei Grundstücke im Komponistenviertel in Wiesbaden, die nunmehr der klagenden Stadt Wiesbaden gehören. Der Beklagte durfte die Grundstücke als Gartengelände nutzen und verpflichtete sich zu ihrer Pflege. Ein gesondertes Entgelt war nicht zu entrichten. Der maßgebliche Bebauungsplan sieht vor, dass die Flächen als Parkanlagen anzulegen sind. Bauliche Anlagen dürfen nicht errichtet werden.

Im Jahr 2013 informierte der Beklagte die Stadt, dass er die Anlage eines „Biotops mit kleiner Teichanlage“ plane und fügte Planungsunterlagen für einen „Teich“ bei. Ob die Stadt diese Umgestaltungsmaßnahme genehmigt hat, ist zwischen den Parteien streitig. Nachfolgend erstellte der Beklagte - nach einem entsprechenden Erdaushub - u.a. ein betoniertes Becken, errichtete massive Betonstützwände und verlegte Versorgungs- und Entsorgungsleitungen. Die Stadt Wiesbaden forderte daraufhin den Beklagten erfolglos zum Rückbau dieser Maßnahmen mangels Genehmigung auf. Schließlich kündigte sie den Nutzungsvertrag fristlos.

Das Bauaufsichtsamt erließ darüber hinaus eine baupolizeiliche Verfügung und untersagte dem Beklagten die Errichtung eines „geplanten Schwimmbeckens“.

Angrenzende Nachbarn kündigten darüber hinaus Schadensersatzansprüche an.

Die Stadt Wiesbaden verlangt vom Beklagten nunmehr die Räumung der Grundstücke und den vollständigen Rückbau. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte auch vor dem OLG keinen Erfolg.

Die Stadt habe das Mietverhältnis wirksam fristlos gekündigt, meint auch das OLG. Die massiven Betonarbeiten im Zusammenhang mit dem „vom Beklagten als „Gartenteich“, „Schwimmteich“, „Biotop mit Teich“ apostrophierten Wasserbehältnis, welches die Klägerin als „Schwimmbecken“ angesehen hat“, hätten das Grundstück erheblich verändert. Die Umgestaltung stelle sich nicht mehr als „vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache“ dar, sondern greife in die Substanz ein. Eine derartige Veränderung habe die Stadt nicht genehmigt. Zwar sei davon auszugehen, dass die Anlage eines Biotops mit kleinem Teich die Zustimmung gefunden habe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe jedoch fest, dass sich dieses Einverständnis nicht auf die tatsächlich vom Beklagten vorgesehene Ausführung „durch Betonierung der Teichsohle mit einer aufgestellten Verschalung“ bezogen habe. Gegen ein derartiges Verständnis würden bereits die vom Beklagten selbst der Stadt eingereichten Unterlagen für ein „Biotop mit Teich“ sprechen. Die baurechtliche Ausführungsplanung zeige demgegenüber ein „recht massives rechteckiges Becken, was... stark an die von der Klägern gewählte Bezeichnung „Schwimmbecken“ erinnert“, bemerkt das OLG.

Ob die Anlage eines Teiches aufgrund der örtlichen Lage tatsächlich nur mit einer entsprechenden Betonbewährung hätte errichtet werden können, könne dabei offenbleiben. Jedenfalls habe sich das Einverständnis der Stadt erkennbar nicht auf eine derartige Maßnahme bezogen. Ohne Erfolg wende der Beklagte auch ein, dass er „letztlich ein heruntergekommenes und zugemülltes, teilweise kontaminiertes Grundstück dem ästhetischen und landschaftsgärtnerischen Niveau anderer Grün- und Parkanlagen der Stadt Wiesbaden angepasst“ habe. Er habe jedenfalls „bei der Umsetzung seiner durchaus ehrenwerten Pläne und Absichten“ die Rechte Dritter durch Verletzung von Abstandsnormen ignoriert und formell baurechtswidrig gehandelt. Die Klägerin könne deshalb die Herbeiführung eines vertragsgemäßen und bauplanungsgemäßen Zustands verlangen, unabhängig davon, ob sie selbst das Grundstück hinreichend pflegen wird.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Der Beklagte kann mit der beim BGH einzulegenden Nichtzulassungsbeschwerde die Zulassung der Revision begehren.